永慶房產集團研展室預期2012年自住換屋、首購將會成為支撐房市買盤的要角。

【MyGoNews 林承志/台北報導】2012年是東方人最喜愛的龍年，在「望子成龍」的期望下，龍子潮也就應運而生。根據經建會預估，在龍年生子效應的帶動下，2012年新生兒人數將可望衝破21萬人，生育率可達1.2%，再創生育率新高。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，2011年下半年受到全球景氣走緩及奢侈稅實施的影響，房市降溫明顯，不過在百年結婚潮與龍年生子潮雙重效應下，民眾將可能產生購屋需求，預期2012年自住換屋、首購將會成為支撐房市買盤的要角。

根據永慶房產集團研展室統計，台北市中心近期以換屋為主力，換屋佔比明顯增加，12月更高達40%，而資產配置在奢侈稅效應及各項經濟數據表現不佳的狀況下，投資腳步放緩，買盤縮手，資產配置佔比逐月下降；至於台北市郊則是自住型買盤的天下，12月的資料顯示，自住型(首購+換屋)買盤高達65.4%。

黃舒衛指出，主要是因為台北市郊距離市中心相對偏遠，投資效益不如市中心，且整體投資環境普遍不佳，導致台北市郊之資產配置佔比均不高；而就新北市來看，則是首購買盤撐場，12月首購佔比高達44.1%，在房價居高不下讓相對便宜的新北市成為首購族青睞的區域。黃舒衛補充，整體而言，近期台北市成交主力為自住換屋，而新北市則以自住首購撐場，對於有新婚首購需求的民眾，建議可往捷運沿線周邊購屋，不僅交通便利且相對保值，且增值空間大；至於因生子而有換屋需求的民眾，則建議可挑選明星學區、增值效益高的市中心區塊，兼具保值與投資，是相當不錯的選擇。

黃舒衛表示，「昔孟母，擇鄰處！」古代孟母曾經為了選擇孟子的教育與學習環境，三次遷移居住地，而在少子化的今天，「望子成龍，望女成鳳」更是所有家長的心願，選擇優質的明星學校就讀成為最需要被解決的問題。而以台北市目前學區的制度來看，一般最後設籍日期只要在當年4月25日前已設籍，即可順利分發入學，但是受家長青睞的明星學校，學區內的新生人數往往超過學校可容納人數，這時就必須作資格審查，看誰設籍得早，依順序作分發，超出學校可容納人數的新生，就只能改分發其他學校，也因此讓家長購屋時提早考量學區因素，盡早設籍與以取得明星學校入場券。

根據2009~2010年台北市額滿小學的資料顯示，大安區的額滿學校有新生、國北教大附小、金華、龍安以及建安國小，共計5所，至於中正區則有國語實小、市教大附小2所，教育品質受到各方家長推崇，額滿的狀況也是幾乎年年出現。根據永慶房產集團研展室統計，大安、中正兩區近五年房價漲幅分居第一、二名，漲幅分別為42.9%與42.1%，漲勢驚人，除了學區設籍外，也是相當值得投資置產的區域。

黃舒衛補充，換屋族在財務負擔能力上比首購族好，除了考慮居住空間外，孩子未來學區的問題也可一併考量，因此，建議因生子有換屋需求的民眾，可選擇大安、中正明星學校周邊，趁房價有機會下修之際，有彈性的議價空間，積極購屋。針對有預算考量的民眾，黃舒衛也建議，雖然無法買到市中心區，但位於台北市郊的文山、內湖，也有不少優質的明星學校可以選擇，尤其是文山區，單價3字頭，負擔相對減輕，讓「現代孟母」在經濟與教育品質也可輕鬆兼顧。

黃舒衛指出，新婚首購族因購屋資金較不充裕，房價是最重要的考量因素，同時也要兼顧保值與交通便利的特性，建議可選擇已通車捷運線末端站前五站，有捷運題材的的加持，房價保值性佳，且交通便捷、生活機能完備等優點，都讓「捷運宅」增值潛力放大。根據永慶房產集團研展室統計資料顯示，捷運南港線的後山埤站12月房價每坪43.5萬元，而昆陽站則是41.8萬元，坐擁捷運優勢，房價卻比前後幾站相對便宜；而木柵線的萬芳社區、木柵站；內湖線的葫洲站、東湖站也是具備同樣優勢。至於新北市而言，房價原本就比台北市低出許多，因此成為首購族願意購屋的區塊，首購比重也相對偏高，「捷運宅」更是首購族可多加留意的產品，像是土城線的亞東醫院站、海山站；中和線的景安站、南勢角站；新莊線的輔大站、迴龍站，都是捷運線周邊相對便宜的區塊，新婚首購族可依據自身經濟狀況加以挑選，購置第一棟屬於自己的「捷運宅」。